今年以來,在政府政策支持下,中國固定資產投資和工業生產有所回升,增加了2024年達到5%官方GDP增長目標的可能性。然而,中國經濟仍面臨挑戰,政府正努力從投資主導型經濟轉向消費主導型經濟,同時需要為房地產業找到新的替代增長引擎。

過去幾十年,房地產業是中國經濟的重要支柱,一度佔全國GDP的25%至30%。
根據2019年中國央行調查,中國有96%的城鎮家庭擁有房產,其中近40%擁有多於一套房產。然而,隨著房地產投資和銷售持續下滑,負面財富效應削弱了整體經濟和消費信心。

近期,中國政府公佈了一系列大規模政策以支持房地產市場。這些政策旨在解決未完工房屋交付和現有住房庫存問題。2023年夏季推出的首輪政策主要刺激私人房屋需求和按揭貸款,年底的第二輪政策則重點改善開發商的銀行融資機會。
最新政策措施包括:降低首付和按揭貸款利率、允許地方政府購買經濟適用房,並引入新的政府資金支持發展商。

若新政策能有效推行,將有助減少已竣工或未竣工的新房庫存,降低房地產開發商的違約風險,穩定市場。然而,二手房庫存問題仍然存在,儘管交投量增加,但二手房掛牌庫存持續增加,可能對房價造成壓力,使潛在買家卻步。若二手房掛牌數量減少,房屋銷售有望持續反彈。
目前,房屋需求逐漸轉向換房和升級需求,政府的「以舊換新」政策或能推動這一過程。儘管政府已宣佈並採取各項措施,但預計調整仍需時間。

參考其他國家房地產市場調整的經驗,例如美國次貸危機後或歐元區債務危機期間,住宅投資佔GDP比重可能在5-10年內保持低迷。在初期衝擊後數年,住宅投資佔GDP比重會下降並維持在較低水平。
從這些經驗來看,中國房地產市場情況不會迅速好轉,市場不必因此感到失望。調整通常先影響最脆弱的市場,但自去年起,即使是一線城市的住宅價格也在下行。如果中國的住宅市場調整遵循這一模式,北京需要找到長期刺激其他經濟板塊的政策方案。

短期內,政策官員將透過基建項目來解決問題,出口增長復甦也提供支持。「新質生產力」策略重點投資於製造業內的高附加值板塊,已初見成效。
然而,基建項目因政策帶動的回報減少和資源錯配風險增加而受到限制,而出口策略則需承受國際貿易風險。中國在全球貿易中已佔有巨大份額,要進一步增加出口佔GDP的比例以抵銷住宅投資的持久拖累,難度頗大。
若能將「新質生產力」策略的收益引向國內擴張,則可實現互利共贏。提高創新能力能夠提升整體生產力,進而提高實際工資,支持個人消費增長。

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